“黑马”正荣地产急刹车,拿地降五成销售零增长

2019-10-08 投稿人 : www.chiangraiairportonline.com 围观 : 1290 次

2019年9月5日20: 26: 18标准排名官

作者:李佳

在2019年的半年度报告中,正荣房地产(.HK)改变了过去的冲刺,转向高质量的发展。

在过去五年中,销售额从169亿元增加到1080亿元,去年成功上市的“黑马”正荣房地产也在2019年开始放缓。

经历了快速扩张后,正荣房地产设置新的三年2019至21年为“高品质的发展时期”。 2019年是正荣房地产新三年战略的第一年。在突破1000亿销售额后,正荣专注于发展速度,并加强了对规模,利润和质量三个指标的关注。在未来三年内,将保持每年30%的速度增长,并实现三年翻番的销售目标。

性能生长率仅为0.8%,和毛利率减少

根据半年报,截至2019年6月30日,正荣房地产与合资公司及联营公司的累计合约销售额约为586.07亿元。

根据正荣房地产此前公布的2019年年度合同销售目标1300亿元,正荣上半年的销售目标完成率约为45.08%,同比仅增长0.8%,而170.3%在去年同期。为实现这一目标,正荣房地产执行董事兼首席执行官王荣龙在绩效会议上表示,这符合上半年4:6的销售比例计划,并有信心实现全年的目标。

财务报告显示,正荣房地产上半年实现营业收入136.5亿元,同比增长10.8%。其中,房地产销售额占99%,其中135.34亿元,同比增长10.83%;租金收入5598.5万元,同比增长19.43%;物业管理收入4141.8万元,同比增长2.87%,管理服务收入1745.2。万元,增长447.28%。

从利润来看,公司上半年毛利为27.73亿元,同比增长2.2%;毛利率由去年同期的22.04%下降至20.32%,主要由于交付物业的平均毛利率下降所致。

通过观察近年来正荣房地产的数据,我们发现近年来正荣房地产的毛利率波动在22%左右,与其他房地产企业的30%~40%有很大差异。持续扩张之间存在很大关系。

在过去三年中,正荣房地产的年均销售价格为元/平方米,元/平方米和元/平方米,逐年下降。平均售价下跌亦会导致销售开支比例增加及每单位销售毛利减少,进一步影响盈利能力。

正荣房地产副总裁兼首席财务官陈伟健解释说,销售价格略有下降。毛利率略微正常,主要是价格限制。我们将严格控制我们的成本,包括融资成本,开发成本和管理成本,虽然毛利率。一点点,但核心利润正在增长,从7点增加到8.4点。增量的东西我们现在说美元债务的数额是从新旧借来的,我们也想严格控制整个融资的成本。

放慢土地,使行业始终处于行业的最前沿

郑荣房地产在收购土地方面也持谨慎态度。在2019年上半年,去年只占了一半的土地。

上半年,公司新增22块土地,总地价181.68亿元,占地面积约110万平方米,总建筑面积约290万平方米。去年同期,正荣房地产新增33个地块,总面积220万平方米,建筑面积约590万平方米。

根据财务报告,该公司新增土地分布在全国12个城市,其中90%位于二线城市,相对集中。其中,安徽省合肥市新增土地购置面积4个,总建筑面积4.759万平方米,占长三角地区新增土地储备建设面积的60.10%,占新土地面积的16.55%。上半年保留。

值得注意的是,与近年来“大众化”的合作土地征收模式不同,正荣房地产在上半年的土地储备权益份额增加到近90%。它还将公司土地储备总权益份额从去年底的52%增加到6月底的57%,土地储备权益比例增加。

截至2019年6月底,公司项目167个,土地储备总量2634万平方米,比上年增长7.34%,低于公司销售增长率。

正荣房地产反映分解压力,“库存/平均预付账户”从2015年到2017年逐年下降。2018年,正荣房地产库存为757.76亿元,比上年增长26.6%,平均预收4303.37亿元,比上年增长20.2%。库存大幅增加导致正荣房地产“库存/平均预收款”指数略有上升,但仍低于行业1/4四分之一,对去工业化压力不大。

自2019年上半年以来,正荣房地产项目的开业时间缩短至平均7个月,初步降级率达到70%。在库存持续增长的背景下,“库存/平均预付账户”指数值为1.76,与年初相比变化不大,领先于行业。

此外,加速减速并未导致销售费用增加。相反,正荣房地产上半年的销售费用较上年同期下降0.2个百分点。正荣房地产认为“描述不是促销或营销投资推动放大,而是公司的销售效率提高”。

与此同时,正荣房地产的预付款周转率近年来持续上升。 2018年,正荣房地产预付款周转率自2015年上升至最高值0.61,2019年上半年为0.29,比上年同期下降6.5%。它低于行业的中位数,公司的预收款继续推进。速度仍有待提高。

杠杆显着下降,增强偿付能力

从具体内容“新三年”战略“适度规模发展,持续增强竞争力,不断优化金融结构”的角度来看,郑荣房地产的完成情况较好。

上半年,正荣房地产净负债率比年初下降3.2个百分点至70.8%,资产负债率调整后下降0.69个百分点;加权融资利率从2018年底的7.8%下降到7.6%,短期债务现金比例从2018年底的1.19倍增加到1.21倍。

在融资方面,郑荣在上半年通过发行优先票据,永续资本证券,银团/双边贷款和股票配售完成了约18亿美元的融资。就领土而言,首批发行少量长期租赁公寓的特殊债券,ABS,ABN,此外正荣还有超过2400亿线的未使用信贷和融资,其中包括31亿元。

其中,银团贷款是郑荣房地产获得的第一笔海外融资。 7月5日,正荣房地产发布了第一份获得外国银团贷款的公告。同日,该公司与恒生银行股份有限公司,中国民生银行股份有限公司香港分行,东亚银行,高盛(亚洲)有限公司及法国巴黎银行(通过其香港分行,五家银行签署融资协议,共计约1.2亿美元的双币期贷款融资,期限为三年,融资渠道再次扩大。

上半年,正荣房地产调整后的快速比率为1.17,高于标准值“1”。这表明正荣房地产有足够的流动资产来偿还流动负债。同时,正荣房地产期末现金250.72亿元,比年初增加11.24%。调整后的现金比率也增加了48.57%,达到0.52,而去年同期为0.35,超过了行业的3/4分位数,表明正荣房地产。强大的短期偿债能力。

在长期偿债能力方面,近年来,正荣房地产的长期偿债能力指标(“货币基金+存货+投资房地产 - 预收款”/所有债务)一直受到行业中位数以下的小幅波动。 2019年上半年,该指标为0.59,同比增长11.32%。它仍然低于行业的中位数水平,长期偿债能力需要提高。

在房地产市场的冬季,中小企业被兼并甚至破产,房地产业将进一步集中1000亿住房企业和品牌住房企业。在数万亿美元之后,正荣房地产选择做出一些调整,但经历了较慢的销售增长,土地收购速度较慢和盈利能力较差的正荣房地产应该实现业绩翻番和高质量发展的目标。

作者:李佳

在2019年的半年度报告中,正荣房地产(.HK)改变了过去的冲刺,转向高质量的发展。

在过去五年中,销售额从169亿元增加到1080亿元,去年成功上市的“黑马”正荣房地产也在2019年开始放缓。

经历了快速扩张后,正荣房地产设置新的三年2019至21年为“高品质的发展时期”。 2019年是正荣房地产新三年战略的第一年。在突破1000亿销售额后,正荣专注于发展速度,并加强了对规模,利润和质量三个指标的关注。在未来三年内,将保持每年30%的速度增长,并实现三年翻番的销售目标。

性能生长率仅为0.8%,和毛利率减少

根据半年报,截至2019年6月30日,正荣房地产与合资公司及联营公司的累计合约销售额约为586.07亿元。

根据正荣房地产此前公布的2019年年度合同销售目标1300亿元,正荣上半年的销售目标完成率约为45.08%,同比仅增长0.8%,而170.3%在去年同期。为实现这一目标,正荣房地产执行董事兼首席执行官王荣龙在绩效会议上表示,这符合上半年4:6的销售比例计划,并有信心实现全年的目标。

财务报告显示,正荣房地产上半年实现营业收入136.5亿元,同比增长10.8%。其中,房地产销售额占99%,其中135.34亿元,同比增长10.83%;租金收入5598.5万元,同比增长19.43%;物业管理收入4141.8万元,同比增长2.87%,管理服务收入1745.2。万元,增长447.28%。

从利润来看,公司上半年毛利为27.73亿元,同比增长2.2%;毛利率由去年同期的22.04%下降至20.32%,主要由于交付物业的平均毛利率下降所致。

通过观察近年来正荣房地产的数据,我们发现近年来正荣房地产的毛利率波动在22%左右,与其他房地产企业的30%~40%有很大差异。持续扩张之间存在很大关系。

在过去三年中,正荣房地产的年均销售价格为元/平方米,元/平方米和元/平方米,逐年下降。平均售价下跌亦会导致销售开支比例增加及每单位销售毛利减少,进一步影响盈利能力。

正荣房地产副总裁兼首席财务官陈伟健解释说,销售价格略有下降。毛利率略微正常,主要是价格限制。我们将严格控制我们的成本,包括融资成本,开发成本和管理成本,虽然毛利率。一点点,但核心利润正在增长,从7点增加到8.4点。增量的东西我们现在说美元债务的数额是从新旧借来的,我们也想严格控制整个融资的成本。

放慢土地,使行业始终处于行业的最前沿

郑荣房地产在收购土地方面也持谨慎态度。在2019年上半年,去年只占了一半的土地。

上半年,公司新增地块22块,总地价181.68亿元,占地面积约110万平方米,总建筑面积约290万平方米。去年同期,正荣房地产新增33个地块,总面积220万平方米,建筑面积约590万平方米。

财务报告显示,该公司的新土地分布在全国12个城市,90%位于二线城市,相对集中。其中,安徽省合肥市新购四块土地,总建筑面积约为4.759万平方米,占长三角地区新增土地储备的60.10%,占新增量的16.55%。上半年土地储备。

值得注意的是,与近年来“大众化”合作土地征收模式不同,正荣房地产上半年的新土地储备占了近90%的股权,也占公司总土地的比例。从去年年底开始的储备权。截至6月底,52%上升至57%,土地和资源比例增加。

截至2019年6月底,公司项目167个,土地储备总量2634万平方米,同比增长7.34%,增长率低于公司销售增长率。

正荣房地产库存压力“库存/平均预收款”指标在2015年至2017年间逐年下降。2018年,正荣房地产库存为757.76亿元,同比增长26.6%。平均预收款432.37亿元,同比增长20.2%。库存大幅增加导致了正荣房地产的“库存/平均预收款”指标。增加但仍低于行业的四分位数分位数,解构的压力并不大。

自2019年上半年以来,正荣房地产项目首次开业时间缩短至平均7个月,首次开业率达到70%。在库存持续增长的背景下,“库存/平均预收款”指标值为1.76,与年初相比变化不大,并继续引领行业。

此外,加速减速并未导致销售费用增加。相反,正荣房地产上半年的销售费用较上年同期下降0.2个百分点。正荣房地产认为“描述不是促销或营销投资推动放大,而是公司的销售效率提高”。

同时,正荣地产的预收账周转率近年来呈现持续上升趋势。2018年,正荣地产的预收账周转率升至2015年以来的最高值,2019年上半年为0.61,较去年同期下降6.5%,低于行业中值。公司预收结转收入的速度还有待提高。

在降低杠杆率和提高偿债能力方面取得了重大成果。

从“新三年”战略的具体内容、“适度发展规模、持续提升竞争力、持续优化金融结构”来看,正融地产有了较好的完成。

上半年,正荣房地产净负债率比年初下降3.2个百分点至70.8%,调整后资产负债率下降0.69个百分点;加权融资利率由2018年末的7.8%下降至7.6%,短期现金负债率由2018年末的1.19倍上升至1.21倍。

融资方面,上半年,正融通过发行优先票据、永久性资本证券、银团/双边贷款、配股等方式完成境外融资约18亿美元。在国内方面,首期长租公寓债abs、abn、正融共有2400多亿信贷和融资未使用,其中小公募31亿元。

其中,银团贷款是正荣地产第一笔海外融资。7月5日,正融地产发布了首次境外银团贷款公告。当天,它与五家银行签署了融资协议:恒生银行有限公司、民生中国银行股份有限公司、香港分行、东亚银行有限公司、戈德曼萨克斯(亚洲)有限责任公司和法国巴黎银行(通过其香港分行)。三年累计发放双汇定期贷款约1.2亿美元,融资渠道再次拓宽。

上半年,正荣房地产调整后的快速比率为1.17,高于标准值“1”。这表明正荣房地产有足够的流动资产来偿还流动负债。同时,正荣房地产期末现金250.72亿元,比年初增加11.24%。调整后的现金比率也增加了48.57%,达到0.52,而去年同期为0.35,超过了行业的3/4分位数,表明正荣房地产。强大的短期偿债能力。

在长期偿债能力方面,近年来,正荣房地产的长期偿债能力指标(“货币基金+存货+投资房地产 - 预收款”/所有债务)一直受到行业中位数以下的小幅波动。 2019年上半年,该指标为0.59,同比增长11.32%。它仍然低于行业的中位数水平,长期偿债能力需要提高。

在房地产市场的冬季,中小企业被兼并甚至破产,房地产业将进一步集中1000亿住房企业和品牌住房企业。在数万亿美元之后,正荣房地产选择做出一些调整,但经历了较慢的销售增长,土地收购速度较慢和盈利能力较差的正荣房地产应该实现业绩翻番和高质量发展的目标。